Colliers: Orașele mici și mijlocii, tot mai atractive pentru dezvoltatorii de spații comerciale

Piața de retail a înregistrat un nivel limitat de livrări în primul semestru din 2023, dar a doua jumătate a anului se anunță a fi foarte activă, cu aproximativ 260.000 de metri pătrați anunțați spre livrare până la finalul anului, majoritatea în orașe mici și mijlocii, arată cel mai recent raport privind evoluția pieței imobiliare în primul semestru al anului curent, realizat de compania de consultanță imobiliară Colliers.

Analizând structura consumului, după ani de inflație ridicată, consumatorii încep să devină mai prudenți și să se orienteze mai mult către achiziții cu un raport bun calitate-preț, apreciază consultanții Colliers. Aceștia consideră că nu va scădea neapărat consumul din punct de vedere al volumului de produse achizitionate, însă consumatorii se vor reorienta spre prețuri mai mici.

”Costurile de construcție încep să se stabilizeze pe măsură ce scăderea prețurilor materialelor se face în sfârșit simțită, iar acest lucru va sprijini și mai mult valul de expansiune a retailului din ultimii ani. Cel puțin până în 2024, stocul de proiecte anunțate pare destul de solid, majoritatea fiind parcuri de retail, dar sunt anunțate și proiecte mai mari, care urmează fie să fie livrate, fie să înceapă lucrările de construcție în curând. Observăm că cea mai mare parte a noilor proiecte vizează mai ales orașele mici și mijlocii, dar vedem, de asemenea, un interes crescut și în orașele mari. De exemplu, viitorul Promenada Mall al NEPI Rockcastle din Craiova (aproximativ 64.000 de metri pătrați) este cel mai mare proiect livrat în România de la deschiderea ParkLake  în 2016, de catre Sonae Sierra”, explică Liana Dumitru, Director Retail Agency la Colliers.

Noile proiecte sunt bine primite de piață și se observă un interes puternic din partea chiriașilor pentru deschiderea de magazine. Și în proiectele dominante mai vechi, din marile orașe, interesul retailerilor este ridicat mai ales al celor cu concepte de magazin de dimensiuni mai mici sau al mărcilor premium, iar fiecare astfel de centru are deja demult o listă de așteptare.

În consecință, rata de neocupare este relativ scăzută sau practic inexistentă în proiectele stabilizate și dominante.

În ceea ce privește chiriile, deși proprietarii așteapta o creștere a chiriilor de bază pentru a acoperi costurile de dezvoltare mai mari, comercianții sunt prudenți în negocieri, având în vedere că indexarea și creșterea serviciilor comune pun deja presiune pe profitabilitatea lor.

Costul serviciilor pe spațiile comune reprezintă un punct de discuții sensibil, deoarece, în unele cazuri, acestea aproape s-au dublat. De exemplu, în parcurile de retail, vedem creșteri  de la 1,5-2 euro/ mp la peste 2,5-3 euro/ mp.

Raportându-se la statisticile oficiale publicate recent pentru anul 2022, consultanții Colliers subliniază că, per ansamblu, a fost un an bun pentru discounteri și retailerii care vând produse la prețuri accesibile.

În ceea ce privește consumul general, există unele semne de atenuare a creșterii. Vânzările de produse nealimentare, de exemplu, au crescut cu aproximativ 4% în primul semestru al anului 2023. Cu toate acestea, o mare parte din această creștere se datorează efectelor de bază favorabile și, de fapt, dacă ne uităm la perioada post-pandemică, primul semestru din 2023 este egal cu mai puțin de o zecime din creșterea înregistrată în 2019.

”În general, nivelul consumului din România a crescut, atât în ceea ce privește valoarea, cât și cantitatea de bunuri cumpărate, iar elementul cheie în această ecuație este piața forței de muncă solidă, care a ajutat la menținerea creșterii salariilor în zona de două cifre (15,7% pe an în mai 2023), rata de creștere depășind deja rata inflației din primăvara lui 2023. Acest lucru înseamnă că scăderea puterii de cumpărare a avut loc pentru o perioada mai mică de un an și jumătate și, chiar și în această perioadă, creșterea salariului mediu a fost totuși destul de robustă”, clarifică Liana Dumitru.

Mai departe, în condițiile în care creșterea salariilor în termeni reali se accelerează, iar intențiile de angajare ale companiilor se mențin, de asemenea, ferme, consultanții Colliers consideră că evoluția consumului ar trebui să rămână în general favorabilă. După ani de inflație ridicată, este de asteptat ca și consumatorii să devină mai prudenți și să mai aștepte putin ca prețurile să se stabilizeze înainte de a reveni la vechiul obicei de cumpărături.

În perspectivă, majoritatea noilor proiecte așteptate în următoarea perioadă vor fi în orașele unde nu există alte centre de retail sau în noile suburbii ale orașelor mari, în zone cu un numîr mare de locuitori sau cu o putere de cumpărare ridicată.

Vânzările omnichannel vor consolida sau vor eroda poziția unui retailer în următorii ani, întrucât combinația offline-online oferă posibilitatea de a integra preferințele personale ale consumatorilor și ofera mai multă flexibilitate acestora.

O schimbare a generațiilor ar putea influența, de asemenea, o serie de aspecte: generația Z, crescută în lumea digitală și cu o atitudine mai conștientă față de consum și ecologie și cu un mod mai atent de a cheltui își va spune cuvântul din ce în ce mai mult.

De asemenea, consultanții Colliers se așteaptă ca salariile în România să continue tendința ascendentă într-un ritm mai rapid decât media UE în următorul deceniu, ceea ce va duce probabil la un consum mai mare și la o preferință crescută pentru bunurile de lux, care s-ar putea apropia de 90% din media UE, de la sub 80% în prezent.