Colliers: Bucureștiul recuperează pe piața rezidențială, dar cumpărătorii rămân atenți la costuri

Piața rezidențială din București a recuperat o mare parte din startul slab de la începutul anului și a încheiat primul semestru cu doar 2% mai puține tranzacții cu apartamente față de aceeași perioadă din 2025, potrivit datelor analizate de Colliers. În paralel, dezvoltatorii accelerează pregătirea de proiecte noi, după ce suprafața utilă autorizată pentru clădiri rezidențiale în București a crescut de 3,6 ori în primele cinci luni, cel mai bun ritm din ultimii cinci ani. La nivel național, vânzările de apartamente au scăzut cu 9%, semn că piața rămâne prudentă, pe fondul inflației, al costurilor ridicate de finanțare și al presiunii asupra veniturilor reale. Totuși, interesul pentru cumpărarea unei locuințe se menține ridicat, inclusiv conform celor mai recente date Eurostat privind intenția de cumpărare.

Dinamica a fost însă diferită în marile centre regionale. Cluj-Napoca, una dintre cele mai scumpe și mai mature piețe rezidențiale din România, a înregistrat o scădere de 16% a tranzacțiilor cu apartamente în primele șase luni, iar Iașiul a coborât cu 11%. În schimb, Timișoara a avut o evoluție ușor pozitivă, cu un avans de 3% față de prima jumătate a anului trecut. Diferențele arată că piața nu se mișcă uniform, iar accesibilitatea, nivelul prețurilor, oferta disponibilă și structura cererii locale cântăresc tot mai mult în ritmul tranzacțiilor.

Această evoluție confirmă o piață mai selectivă, în care cumpărătorii și dezvoltatorii reacționează diferit la același context. Pe de o parte, cumpărătorii sunt mai atenți la preț, costul total al locuirii și gradul de îndatorare și amână mai ușor decizia atunci când produsul, localizarea sau condițiile comerciale nu răspund clar așteptărilor. Pe de altă parte, interesul dezvoltatorilor pentru piața rezidențială rămâne ridicat, atât din partea jucătorilor activi, cât și din partea unor investitori sau dezvoltatori noi care analizează intrarea pe piața locală.

Semnalele privind oferta viitoare sunt vizibile și în zona autorizațiilor de construire. Deși acestea nu se transformă imediat în livrări, revenirea lor este importantă pentru piața rezidențială din București în următorii 2-5 ani, mai ales după o perioadă în care pipeline-ul de proiecte noi a fost limitat de blocaje administrative, costuri ridicate de construcție și incertitudine urbanistică.

„După câțiva ani în care multe proiecte au fost amânate sau blocate, dezvoltatorii încep să se uite din nou mai atent la pipeline-ul de locuințe noi. Nu vorbim despre o revenire exuberantă, ci despre o repoziționare calculată. Oferta nouă rămâne limitată, cererea latentă există, iar Bucureștiul continuă să aibă nevoie de locuințe bine conectate și adaptate la bugetele reale ale cumpărătorilor. Astfel, dezvoltatorii care pot securiza terenuri bune, autorizații și costuri de construcție predictibile vor fi mai bine poziționați pentru următorul ciclu de piață”,

explică Gabriel Blăniță, Director | Valuation & Advisory Services la Colliers România.

Un semnal de stabilitate vine și din zona finanțării. Ponderea achizițiilor prin credit ipotecar s-a menținut la aproximativ 58% din total, un nivel similar cu cel de anul trecut. Acest nivel arată că, deși finanțarea rămâne scumpă, creditul continuă să susțină o parte importantă a pieței, iar unii cumpărători s-au adaptat la noul nivel al dobânzilor. Presiunea pe bugete rămâne însă ridicată. Prețurile locuințelor au continuat să crească, în general, mai lent decât inflația, dar și salariile au avut o evoluție similară, astfel că accesibilitatea reală nu s-a îmbunătățit semnificativ.

Luna iulie ar putea aduce un volum mai mare de tranzacții înregistrate, pe măsură ce se apropie termenul-limită pentru finalizarea unor achiziții cu TVA redus, estimează consultanții Colliers. Facilitatea se aplică în continuare cumpărătorilor care au semnat un antecontract până la 1 august 2025 și finalizează achiziția în termenul și în condițiile prevăzute de legislație. Un efect asemănător s-a văzut și anul trecut, când eliminarea cotei reduse de TVA și creșterea cotei standard au grăbit deciziile de cumpărare și au transformat luna iulie într-una dintre cele mai active perioade recente pentru piața rezidențială.

Totuși, aceste vârfuri punctuale nu schimbă tendința de fond, subliniază consultanții Colliers. Piața devine mai selectivă, iar cumpărătorii compară mai atent proiectele disponibile înainte de a lua o decizie. Prețul rămâne important, dar contează tot mai mult și accesul la transport public, timpul petrecut în trafic, eficiența energetică, calitatea construcției, apropierea de servicii de strictă necesitate și costurile ulterioare de locuire. Astfel, proiectele care nu au o poziționare clară sau nu răspund unei nevoi reale de piață vor avea nevoie de mai multă flexibilitate comercială pentru a susține ritmul de vânzare.

În București, infrastructura de transport va influența tot mai mult harta dezvoltărilor rezidențiale în următorii ani. Extinderea rețelei de metrou, modernizarea unor linii de tramvai, investițiile în infrastructura rutieră și conectivitatea mai bună între zonele periferice, semicentrale și marile centre de birouri pot schimba atractivitatea unor cartiere și pot deschide noi zone pentru proiecte rezidențiale. Astfel, dezvoltările care combină accesul bun la transport cu servicii, spații verzi, eficiență energetică și o poziționare clară vor avea un avantaj competitiv mai puternic.

„Diferențierea nu mai este doar o discuție de marketing, ci devine o condiție pentru absorbție. Cumpărătorii sunt mai atenți, compară mai mult și iau în calcul nu doar prețul apartamentului, ci costul complet al locuirii. În următorii ani, infrastructura de transport va redesena harta atractivității rezidențiale în București. Zone care astăzi sunt percepute ca secundare pot deveni mult mai interesante dacă vor avea acces mai bun la metrou, tramvai sau infrastructură rutieră, iar dezvoltatorii care înțeleg aceste schimbări din timp vor avea un avantaj clar”,

adaugă Gabriel Blăniță.

Pe termen scurt, evoluția pieței rămâne strâns legată de contextul macroeconomic. Finanțarea este încă scumpă, iar o revenire mai vizibilă a creditării depinde de scăderea inflației și de momentul în care dobânzile vor începe să se ajusteze mai clar. În paralel, deficitul bugetar a arătat semne de îmbunătățire în primele luni ale anului, dar consolidarea fiscală rămâne un proces lung și dificil, cu efecte asupra consumului și investițiilor. În aceste condiții, o revenire economică vizibilă nu este așteptată mai devreme de 2027, însă piața rezidențială poate pregăti încă din 2026 fundația unui nou ciclu, mai selectiv și mai atent la calitate.

Pe termen mediu, consultanții Colliers consideră că fundamentele pieței rămân favorabile, în condițiile în care Bucureștiul și marile centre urbane continuă să aibă nevoie de locuințe noi, bine conectate și eficiente. În același timp, oferta limitată, autorizarea dificilă din anii anteriori și cererea latentă acumulată pot menține presiunea asupra prețurilor, mai ales în proiectele bine poziționate. Piața traversează astfel o etapă de recalibrare, concluzionează consultanții Colliers, în care succesul va depinde tot mai mult de capacitatea dezvoltatorilor de a livra produse adaptate noilor realități economice și așteptărilor mai exigente ale cumpărătorilor.