Piața tranzacțiilor imobiliare a luat pauză în primul semestru, în ton cu tendința globală

Numărul proprietăţilor imobiliare generatoare de venituri (clădiri de birouri, parcuri industriale şi de logistică, spaţii de retail, hoteluri) tranzacţionate în primul semestru a crescut cu 30% comparativ cu aceeaşi perioadă a anului trecut, însă valoarea medie a unei tranzacţii s-a redus de la 24 milioane de euro la 11 milioane de euro. Prin urmare, volumul tranzacţiilor cu clădiri de birouri, spaţii de retail, parcuri industriale şi hoteluri a scăzuu cu 43% în primul semestru, la 180,6 milioane euro, arată datele prezentate în raportul de specialitate al companiei de consultanţă imobiliară Cushman & Wakefield Echinox.

Segmentul clădirilor de birouri şi cel al parcurilor industriale, cu câte 5 clădiri tranzacţionate în perioada analizată, au fost cele mai active din punct de vedere investiţional, acestea fiind urmate de retail (4 proprietaţi) şi de hoteluri (3 proprietaţi).

Din punct de vedere al volumului tranzacţionat, cea mai mare cotă, de 37%, a avut-o sectorul logistic, urmat de birouri (32%), retail (21%) şi sectorul ospitalier 10%.

Creşterea costurilor de finanţare a impactat volumul tranzactionat, în condiţiile în care investitorii au devenit mai prudenţi şi mai selectivi, procesul decizional fiind prelungit inclusiv pentru tranzacţiile în curs.

Scăderea pieţei de investiţii din România se înscrie în tendinţa globală şi regională, ţinând cont că volumul tranzacţionat în Europa Centrală şi de Est s-a redus cu aproape 60% în prima jumătate a anului, la 2,3 miliarde de euro. Polonia a înregistrat cea mai mare scădere din regiune (de 71,3%, la 802 milioane euro), în timp ce în Ungaria piaţa s-a comprimat cu peste 64%, la 253 milioane euro. România şi Cehia au consemnat cele mai reduse rate de scădere a volumului tranzacţiilor cu active imobiliare din regiune.

Cea mai mare tranzacţie înregistrată în acest an pe piaţa locală o reprezintă vânzarea portofoliului FM Logistic (trei parcuri de retail în Bucureşti, Timişoara şi Petreşti – Dâmboviţa, cu o suprafaţă totală de 98.000 metri pătraţi) către CTP pentru aproximativ 60 milioane de euro.

În ceea ce priveşte segmentul de birouri, Vincit Union a achiziţionat One Herastrau Office pentru 21 mil. euro, în timp ce Yellow Tree a devenit proprietarul clădirii Olympia Tower pentru care a plătit aproximativ 15 milioane euro, ambele active fiind situate în Bucureşti.

Cea mai relevantă tranzacţie pe segmentul de retail a implicat vânzarea de către Iulius Group a unei participatii de 50% din centrele comerciale Family Market din Iaşi către W&E Assets pentru aproximativ 15 milioane euro.

“Piaţa tranzacţiilor imobiliare a încetinit în prima jumătate a anului pe fondul creşterii costurilor de finanţare, dar a rămas activă în special în zona tichetelor mai mici, unde avem un pol mai mare de investitori eligibili. În condiţiile în care parametrii esenţiali ai pieţei, precum chiriile, gradul de ocupare şi vânzările (în cazul centrelor comerciale) rămân într-un teritoriu pozitiv, ne aşteptăm ca activitatea tranzacţională să îşi reia creşterea în următoarele 6 – 12 luni”, spune Cristi Moga, Head of Capital Markets, Cushman & Wakefield Echinox.

Randamentele prime au continuat să crească pe toate segmentele, în linie cu tendinţa înregistrată în regiune.

Chiar dacă ratele ridicate ale dobânzii continuă să exercite o presiune semnificativă asupra preturilor de vanzare, România rămâne o piaţă atractivă, randamentele imobiliare fiind cu circa 200 de puncte procentuale mai mari decat costurile de finantare.

Sectorul imobiliar este dependent de surse externe de finanţare însă, potrivit datelor Băncii Naţionale ale României (BNR), jucătorii din domeniu apelează în special la imprumuturi intragrup.

Astfel, ponderea datoriei private externe pe termen mediu şi lung în total pasiv este de 16% pentru firmele din sectorul imobiliar (comparativ cu 5% la nivelul întregului sector de companii), fiind reprezentată în proporţie de 70% de împrumuturile intragrup.