Evacuarea unei femei de 87 de ani din Madrid a readus în discuție drepturile chiriașilor în Europa

Evacuarea unei femei cu dizabilități, în vârstă de 87 de ani, din Madrid, dintr-un apartament în care locuia de 70 de ani, a stârnit indignare și a dat naștere la comparații privind drepturile chiriașilor de pe întreg continentul. Calvarul pensionarei spaniole a readus în prim-plan criza locuințelor din Europa. Ce se întâmplă, așadar, când proprietarii își doresc înapoi imobilul? Realitatea este că proprietarii pot încă rezilia contractul cu chiriașul înainte de termen, dacă doresc acest lucru, dar cu câteva condiții și diferențe importante, în funcție de locul în care locuiți în Europa, potrivit Euronews.

În general, dacă chiriașii își plătesc chiria în mod regulat, proprietarii au nevoie de un motiv important și recunoscut legal, cum ar fi vânzarea proprietății; nevoia de a o folosi pentru ei înșiși sau pentru rude apropiate; sau, în unele cazuri, dacă locuința necesită renovări majore.

Nu este necesară invocarea forței majore dacă chiriașul nu își plătește chiria în mod regulat; cu toate acestea, pot exista excepții legale și contestații în anumite cazuri, dacă chiriașul se află într-o situație vulnerabilă.

Spania: Termen de preaviz scurt, posibilitate de suspendare pentru persoanele vulnerabile

Spania are unul dintre cele mai scurte termene de preaviz — doar două luni — conform Legii privind închirierea imobilelor urbane (Ley de Arrendamientos Urbanos). Cu toate acestea, aceste condiții se aplică numai după primul an de închiriere.

Proprietarul trebuie să fie o persoană fizică, nu o societate comercială. Desigur, neplata constituie motiv de evacuare prin intermediul unei proceduri legale denumite „desahucio por falta de pago”.

Chiriașii „vulnerabili din punct de vedere economic” pot solicita o suspendare pe durata evaluării de către serviciile sociale a opțiunilor alternative de locuire. Suspendările pot fi respinse dacă proprietarul deține mai puțin de trei proprietăți.

Suspendarea poate dura până la trei ani și este reevaluată la fiecare 12 luni.

Franța: Armistițiul de iarnă și un termen de preaviz mai lung pentru locuințele nemobilate

În Franța, chiriașii beneficiază de o protecție ceva mai mare. Proprietarii nu pot rezilia contractul de închiriere înainte de termen; termenul de preaviz începe abia cu trei luni înainte de expirarea contractului, dacă locuința a fost închiriată mobilată, și cu șase luni înainte, dacă a fost nemobilată.

De asemenea, evacuările sunt interzise în perioada cunoscută sub numele de „armistițiul de iarnă”, între 1 noiembrie și 31 martie, inclusiv.

Chiriașii care au întârziat cu plățile au la dispoziție șase săptămâni pentru a-și achita restanțele după primirea unui „commandement de payer” (ordin de plată).

Cu toate acestea, un judecător poate acorda unui chiriaș un termen de până la trei ani pentru a rambursa restanțele la chirie printr-un plan de plată, cu condiția ca acesta să fi reluat plata chiriei curente și să fie considerat capabil să-și achite datoria.

Germania: Nu există o perioadă minimă înainte de notificarea de reziliere

În Germania, chiriașii pot contesta legal o reziliere dacă se confruntă cu riscul de a ajunge în dificultate, conform Codului civil al țării, Bürgerliches Gesetzbuch.

În caz contrar, termenul de preaviz este de trei luni, prelungindu-se la șase luni după cinci ani și la nouă luni după opt ani.

Însă, spre deosebire de Franța și Spania, nu există o perioadă minimă înainte de trimiterea notificării de reziliere.

De asemenea, neplata chiriei timp de cel puțin două luni este suficientă pentru a iniția o procedură de reziliere — fristlose Kündigung.

Judecătorul stabilește termenul de eliberare a imobilului, până la maximum un an. Chiriașul are la dispoziție două luni pentru a achita datoria și a anula procedura după emiterea ordinului de reziliere.

Cu toate acestea, acest mecanism poate fi utilizat doar o dată la doi ani.

Italia: Nu se poate rezilia contractul înainte de patru ani, dacă nu există o încălcare gravă

În Italia, preavizul se transmite cu șase luni înainte de expirarea contractului, care are, de obicei, o durată minimă de patru ani, conform prevederilor Legii nr. 431/98 a țării.

Pe durata acestei perioade, proprietarii nu pot solicita chiriașilor să părăsească locuința din niciun motiv, cu excepția cazului în care chiriașul încalcă grav obligațiile care îi revin.

Procedura este mai scurtă în cazul neplății chiriei. Perioada de grație variază de la minimum trei luni la maximum patru luni, dacă chiriașul se confruntă cu probleme precum șomajul sau boala după ce s-a mutat în locuință.

Dacă chiriașul continuă să nu plătească, evacuarea are loc în termen de maximum două luni de la expirarea perioadei de grație.

Marea Britanie: Noi măsuri de protecție pentru chiriași

Începând din mai 2026, în Anglia, la fel cum se întâmpla deja în Scoția, proprietarii nu mai au dreptul să rezilieze contractul înainte de expirarea perioadei de închiriere fără un motiv specific pentru recuperarea imobilului — cum ar fi vânzarea sau mutarea în imobil — ca urmare a abrogării secțiunii 21 din Legea privind locuințele, care permitea evacuarea fără motiv.

Termenul de preaviz a fost stabilit la patru luni și nu poate fi invocat în primul an de închiriere.

În cazul restanțelor la plată, proprietarii pot solicita evacuarea obligatorie dacă chiriașul are o datorie de cel puțin trei luni de chirie. Dacă datoria este mai mică de trei luni, evacuarea poate fi totuși posibilă, dar rămâne la latitudinea judecătorului să decidă dacă există motive rezonabile.

Situația este ușor diferită în Țara Galilor și Irlanda de Nord, unde este încă posibilă rezilierea contractului fără un motiv anume. În Țara Galilor, proprietarul trebuie să acorde un preaviz de șase luni și nu poate obliga chiriașul să se mute înainte de expirarea primului an.

Termenul de preaviz este mult mai scurt în Irlanda de Nord. Doar patru săptămâni, dacă contractul de închiriere este în vigoare de mai puțin de un an. Pentru contractele de închiriere cu durata de peste un an, termenul de preaviz este de două luni, crescând la trei luni pentru contractele cu durata de peste 10 ani.

Contextul: Ce s-a întâmplat cu Maricarmen Abascal?

Criza locuințelor din Europa a revenit în centrul atenției săptămâna trecută, când Maricarmen Abascal, care se deplasează în scaun cu rotile, a fost evacuată cu forța din apartamentul său din Madrid, după ce a refuzat să accepte o majorare de peste 1.000 de euro a chiriei lunare.

Pensia ei este de aproximativ 1.300 de euro, iar pentru apartamentul în care locuia din 1956 plătea 500 de euro.

Creșterea prețului a fost stabilită de un fond de investiții, Urbagestión, care a achiziționat clădirea în care se află apartamentul în 2018. Evacuarea a dus la proteste masive în toată Spania, inclusiv la Madrid și Barcelona, a generat donații și a stârnit chiar un apel din partea Organizației Națiunilor Unite.

Din fericire pentru Abascal, povestea s-a încheiat cu bine. I s-a oferit un nou contract pe opt ani, cu chiria limitată la 30% din venitul ei, în urma negocierilor dintre Urbagestión și autoritatea pentru locuințe din Madrid.

Cu toate acestea, reacția negativă a avut implicații de anvergură, determinând guvernul Spaniei să introducă rapid noi măsuri de sprijin pentru locuințe, în special o interdicție privind evacuările persoanelor vulnerabile până în 2030.

De asemenea, au fost introduse restricții și controale suplimentare asupra fondurilor de investiții care achiziționează complexe imobiliare, cum ar fi o verificare mai strictă a procedurilor de reziliere a contractelor în cazul chiriașilor vârstnici și sancțiuni fiscale mai severe pentru deținerea de locuințe neocupate.