Previziunile anuale ale Colliers pentru piața imobiliară în 2024. Cuvântul de ordine: optimism moderat

• Piața imobiliară din România continuă să fie una cu potențial de creștere ridicat, chiar dacă ritmul ar putea fi ceva mai lent în 2024 comparativ cu evoluția de dinainte de pandemie din anumite puncte de vedere, previzionează consultanții Colliers în raportul ”Top 10 previziuni pentru piața imobiliară din România în 2024”.
• Cu toate acestea, este probabil ca anul acesta să fie mai bun decât 2023 pentru mai multe segmente. De exemplu, tendințele generale sunt favorabile în ceea ce privește operațiunile industrial și logistice, având în vedere deciziile de relocare strategică pe plan global, disponibilitatea și costul forței de muncă și îmbunătățirile recente sau anticipate la nivelul infrastructurii.
• Totodată, 2024 va rămâne dificil pentru piața locală de investiții, cu toate că există șansa ameliorării condițiilor din piață datorită scăderilor de dobândă începând cu trimestrul doi.
• Alte tendințe ale anului vizează trecerea în piața de retail de la dezvoltări preponderent de  parcuri de retail la proiecte comerciale mari, precum și creșterea atât a cererii, cât și a accesibilității pe piața rezidențială.
• Consultanții Colliers atrag atenția că anul acesta va fi dominat și de mult zgomot politic, având în vedere alegerile prezidențiale, parlamentare, locale și europarlamentare.

1. Anul 2024 se anunță a fi unul promițător pentru economia României și, implicit, pentru piața imobiliară. Printre principalele motive de optimism se numără numeroasele șantiere cu  lucrări de infrastructură, intrările substanțiale de capital așteptate prin intermediul fondurilor europene sau faptul că România începe să devină un hub regional de distribuție și producție tot mai important, în special în sud-estul Europei.

În plus, piața forței de muncă este încă relativ încordată, ceea ce îi va favoriza pe salariați, există un context extern mai bun pentru principalii parteneri comerciali ai României, plus o scădere a inflației.

Toate acestea indică faptul că anul 2024 ar trebui să fie mai bun decât 2023, punctează consultanții Colliers, care evidențiază, de asemenea, creșterea economică estimată a României în zona de 3%. Totuși, există și îngrijorări atât pe plan intern, cum ar fi dezechilibrul fiscal uriaș al țării, cât și pe plan extern, unde se menține incertitudinea, în special în privința aspectelor geopolitice.

2. 2023 a fost un an bun pentru dezvoltarea infrastructurii din România, cu 80 de kilometri de autostrăzi și drumuri expres date în folosință, mult peste media anuală din ultimii 33 de ani (~27 km). Procesul de transformare majoră a infrastructurii continuă și în 2024 și în anii următor.

Cei aproximativ 1.000 de kilometri de drumuri de mare viteză din țară s-ar putea dubla, în condițiile în care, în prezent, se execută aproximativ 800 de kilometri, urmând ca în curând să înceapă lucrările pe alte tronsoane. Modernizări importante sunt, de asemenea, planificate pentru căile ferate din unele părți ale țării.

Perspectiva unui mediu de afaceri mai prietenos în zona transporturilor, coroborată cu o potențială intrare în spațiul Schengen pentru frontierele terestre, atrage atenția investitorilor, în special pentru zonele din țară cu salarii mai mici și cu o mai bună disponibilitate a forței de muncă, potrivit consultanților Colliers, ceea ce va duce la o distribuție mai bună a creșterii și resurselor economice.

3. Poziția geografică a României și avantajele sale economice specifice – în special decalajul ridicat dintre costurile forței de muncă și productivitatea muncii, ecart comparabil cu cel din China, de exemplu -, susțin ideea că țara noastră va deveni un centru important pentru activitățile de logistică și producție în contextul tendinței de “friend-shoring” (relocare a activității în țări prietenoase).

Și rapoartele externe confirmă această tendință, în contextul în care, potrivit Institutului Național de Cercetări Economice și Sociale – cel mai mai vechi think tank britanic, Europa Centrală și de Est (ECE) va deveni motorul creșterii economice europene.

Deși companiile nu pot ignora Asia sau anumite zone din America de Sud pentru producție, își pot diversifica operațiunile pentru a reduce riscurile, iar ECE, inclusiv România, este bine poziționată în vederea atragerii unor astfel de investiții în următorii ani – o tendință pe care consultanții Colliers au observat-o începând cu ultimii doi ani.

4. Politica va fi în centrul atenției în acest an, românii fiind așteptați la vot de patru ori.

Pentru prima dată în istoria recentă a țării, președintele, primarii și parlamentarii își încheie mandatul în același an. Asta înseamnă că vor fi alegeri locale, prezidențiale, parlamentare și europarlamentare.

Principalul scenariu pe care experții politici îl vehiculează este o continuare a actualei coaliții de guvernare după alegeri, o coaliție socialist-liberală pro-UE/pro-occidentală, dar în continuare există loc pentru surprize.

Pe de altă parte, nemaifiind alegeri începând cu 2025, se creează un context favorabil pentru reforme mai puțin populare, dar necesare.

5. Piața de birouri va înregistra cele mai mici livrări din ultimele două decenii.

Un singur proiect de anvergură, de circa 16.000 de metri pătrați, ar putea fi livrat în acest an în București, de exemplu, ceea ce face ca 2024 să fie cel mai slab cel puțin din 2004-2005 încoace, când piața de birouri se afla în faza incipientă, notează consultanții Colliers.

De asemenea, orașele regionale nu vor înregistra nici ele livrări semnificative.

Între timp, cererea nouă va rămâne una moderată, rata de ocupare a spațiilor libere fiind la nivelul mediei de anul trecut. Cu toate acestea, clădirile bine poziționate și conforme cu standardele ESG sunt mult mai căutate, înclinând piața spre una a proprietarilor în anumite subpiețe/zone din București. Această situație ar putea antrena în continuare creșterea chiriilor, după ce anul trecut acestea au crescut cu circa 10%.

6. Sectorul industrial și logistic rămâne unul activ, mai ales în comparație cu nivelurile de dinainte de pandemie, deși creșterea fără precedent a chiriilor, de peste 10% pe an, atât în 2022, cât și în 2023, influențează atractivitatea spațiilor de depozitare din România pentru companiile internaționale.

Perspectivele rămân, însă, încurajatoare, în condițiile în care România a încheiat anul 2023 cu mai puțin de 7 milioane de metri pătrați de spații de depozitare moderne, o ofertă destul de limitată raportat la nivelul țărilor europene, mai ales în contextul îmbunătățirii continue a infrastructurii și al creșterii anticipate a cererii pe fondul re-shoring-ului.

7. După câțiva ani în care parcurile de retail au fost vedeta pieței de profil, consultanții Colliers văd un interes tot mai mare pentru proiectele mari, atât de sine stătătoare, cât și integrate în proiecte mixte mari, și se așteaptă ca în 2024 o mulțime de astfel de proiecte să continue sau să înceapă dezvoltarea la nivel național.

În paralel, la nivel de consumatori, scăderea inflației și creșterea substanțială a salariilor ar trebui să continue să alimenteze dorința de a cheltui, iar volumul vânzărilor ar putea să accelereze în raport cu 2023. Totuși, după explozia inflației din ultimii ani, consultanții Colliers anticipează că discounterii vor fi din nou în topul preferințelor.

8. Consultanții Colliers anticipează o creștere atât a cererii, cât și a gradului de accesibilitate pentru piața rezidențială.

Multe dintre orașele și zonele economice dinamice ale României sunt afectate de supraaglomerare, ceea ce susține pe termen lung cererea de locuințe la prețuri accesibile.

În plus, relaxarea anticipată a politicii monetare a băncii centrale, preconizată pentru mijlocul lui 2024, împreună cu o creștere substanțială a salariilor, ar trebui să susțină interesul ridicat pentru astfel de achiziții. Altfel, accesibilitatea locuințelor în raport cu salariile s-a deteriorat ușor în ultimii ani, dar începând cu 2023 tendința s-a inversat și este de așteptat ca această dinamică favorabilă pentru consumatori să continue.

9. Pe piața terenurilor, consultanții Colliers au remarcat o ușoară scădere a interesului investitorilor în 2023, ținând cont de numărul de cereri noi înregistrare, iar această tendință va continua probabil și în 2024, deoarece mulți dezvoltatori au deja terenuri pentru dezvoltări viitoare.

Cu toate acestea, o serie de tranzacții mari care au fost în pregătire de ceva timp ar putea fi finalizate în 2024, ceea ce ar ajuta la un nou an cu rezultate solide. Terenurile bune continuă să beneficieze de un premium de preț, iar dacă incertitudinile pe termen mai lung se diminuează considerabil, prețurile terenurilor ar putea începe să crească din nou la un nivel mai generalizat.

10. Situația s-ar putea îmbunătăți pe piața locală de investiții, în condițiile în care se așteaptă ca Banca Centrală European și Rezerva Federala a SUA sa înceapă să scadă dobânzile începând cu trimestrul al doilea, chiar dacă reducerile de dobânzi vor veni într-un ritm mult mai lent decât cel în care au crescut. Acest lucru înseamnă că cel puțin a doua jumătate a anului ar putea arăta ceva mai bine.

Pentru începutul anului există câteva tranzacții importante în lucru, dar, ca urmare a faptului că unele tranzacții au picat în 2023, este dificil să existe certitudini. În ceea ce privește volumul, anul 2024 ar putea fi comparabil cu cel de anul trecut, care s-a încheiat cu investiții imobiliare în valoare totală de jumătate de miliard de euro.