Birouri „cold shell” vs „warm shell”. Care sunt ultimele tendințe pe piața birourilor?

Din ce în ce mai mulți dezvoltatori de clădiri de birouri încep să livreze chiriașilor spații neamenajate, în format „cold shell”, fără instalații și finisaje, observă consultanții Colliers, care explică noua tendință din sectorul Office prin faptul că au devenit foarte rare cazurile în care viitorii chiriași folosesc spațiul preluat exact așa cum este amenajat de către proprietar, adică în format „warm shell”.

În practică, cei mai mulți chiriași investesc cel puțin 30 euro pe metrul pătrat din bugetul de amenajare pentru demolările și reconfigurările necesare pentru adaptarea spațiului în funcție de nevoile specifice și de planurile strategice. Divizia de Construction Services a Colliers România a oferit, anul trecut, servicii de tip Design & Build pentru mai bine de 10.000 de metri pătrați, valoarea bugetelor gestionate depășind 4 milioane de euro.

Relocările și extinderile nu mai sunt pentru companii doar oportunități de optimizare a spațiului de birou, ci și o ocazie de a crește satisfacția, productivitatea și implicarea angajaților, care se reîntorc treptat și fizic la serviciu. Astfel, proprietarii de clădiri în dezvoltare se aliniază noilor tendințe din piața de birouri și, în clădirile noi, livrează către chiriași spații în format „cold shell”, pe care aceștia din urmă le amenajează în funcție de obiective, mod de lucru și diferite aspecte legate de cultura organizațională.

„Din experiență, costurile pentru amenajările de office pot fi eficientizate dacă se închiriază spații în format „cold shell” în loc de „warm shell”, cum se practică în general în piață. Conceptul de predare spațiu în format “cold shell” nu este nou, el fiind deja aplicat cu succes de mulți ani în sectorul de retail. Analizând datele strânse în peste 12 ani de activitate de project management, considerăm că livrarea de spații de birouri la cheie are impact negativ în graficele de execuție și în bugete inclusiv pentru dezvoltatorii de clădiri. În plus, există unele dezavantaje și din punctul de vedere al criteriilor de mediu, sociale și de guvernanță (ESG), considerând că amenajările de birouri implică montajul de materiale cu amprentă mare de carbon. În varianta “warm shel”, o parte din amenajare are o durată mică de utilizare, demolarea și reconstrucția amplificând emisiile de carbon”, explică Alexandru Atanasiu, Deputy Head Property Management & Construction Services în cadrul Colliers.

Cu alte cuvinte, subliniază consultanții Colliers, bugetul nefolosit în primă fază, prin livrarea spațiului în format „cold shell”, poate fi transferat către viitorii chiriași crescând bugetul de fit out contribution de la tradiționalul 150-200 euro pe metrul pătrat la 300-450 euro pe metrul pătrat, oferindu-le și mai multă flexibilitate. Diferența de 150 de euro pe metrul pătrat reprezintă materiale din categoria tavan casetat, distribuția pe orizontală a tubulaturilor de introducere aer proaspăt și extracție aer viciat, doze de pardoseală pentru electrice și date, echipamente tip ventiloconvectoare, corpurile de iluminat sau sistemul de detecție, altele decât cele obligatorii conform legislației în vigoare în amenajarea “cold shell”.

De altfel, și prețurile multor materiale de construcție, care în vara anului trecut au atins un vârf, fiind influențate de inflația ridicată, întreruperile din lanțul de aprovizionare din China în contextul pandemiei de Covid, războiul din Ucraina, cu impact puternic și asupra disponibilității materialelor și a timpului de livrare, au început să scadă constant, și cu până la 30%, iar consultanții Colliers subliniază că acum asistăm la o echilibrare a prețurilor, la valori similare anului 2020. Acest trend de scădere, înregistrat în ultimul an, este accentuat și de volumul scăzut de dezvoltări office și rezidențiale, dar compensat parțial de dezvoltările de infrastructură și din sectorul industrial de logistică și distribuție.

Oferind o soluție completă și acționând ca un punct de contact comun pentru toate părțile implicate în procesul de mutare a clientului, serviciul Construction al Colliers se bazează pe două linii de business – Project Management și Design & Build – care acoperă întregul proces de relocare sau reamenajare a spațiului de birouri, cu obiectivul ca fiecare proiect să fie finalizat cu satisfacția maximă a clienților, la timp și în bugetul stabilit. Implicarea consultanților Colliers Construction începe de la fazele inițiale de alegere a spațiului de birouri și continuă prin coordonarea fazei de concept design și proiectare tehnică, planificare și bugetare, value-engineering pe toate specialitățile tehnice și supravegherea lucrărilor de construcții și instalații, până la predarea spațiului și relocarea propriu-zisă.

„Ne asumăm întreaga responsabilitate pentru coordonarea procesului de proiectare și a lucrărilor de amenajare. Gestionăm echipa de proiectare și toți consultanții și contractorii implicați încă de la faza de concept până la autorizarea lucrărilor și mutarea clienților în spațiul amenajat și mobilat. Controlăm cu strictețe evoluția lucrărilor în faza de construcție și monitorizăm situația financiară finală cu toți furnizorii în etapa post-construcție. În plus, asigurăm comunicarea în timp util între reprezentanții clientului, managerii de proiect ai proprietarului, managerii de șantier, precum și responsabilii cu arhitectura și proiectarea M.E.P. Ne ocupăm de procesele și procedurile mutării pe baza cerințelor clientului și a standardelor corporative. Comunicarea și coordonarea cu toți furnizorii reprezintă o prioritate absolută”, completează Oana Adjudeanu, Deputy Head Property Management & Construction Services în cadrul Colliers.

Dincolo de serviciile de construcții, Oana și Alex au o experiență vastă în domeniul serviciilor de gestionare a proprietății și în operarea clădirilor de birouri, având rol de management și consultanță în echipa care administrează peste 600.000 de metri pătrați de spații de birouri, cu un total de aproximativ 400 de chiriași, din care mai bine de 450.000 de metri pătrați au fost preluați de la antreprenorul general începând cu 2011.

„Având toată această experiență în administrare și operare de clădiri office, am fost mandatați de către dezvoltatori de renume de pe piață pentru a oferi consultanță în ceea ce privește proiectarea inițială a noilor lor proiecte din punct de vedere operațional, cu scopul de a îmbunătăți eficiența și de a reduce costurile pe parcursul perioadei de funcționare în acel spațiu. Astfel, considerăm că putem avea un impact semnificativ încă din faza inițială a unui proiect de fit-out office, cu efecte pe termen lung în operarea spațiului modernizat”, conchide Alexandru Atanasiu.